在各种信息层出不穷的眼下，企图对房地产市场作出定性的预见是不现实的，因为变量太多；但政策频频出台本身，的确说明了目前房市已处在一个非常时期，特别是看跌预期普遍滋长。

　　因为视角不同、诉求不同，公布的房价指数跌势与购房人的心理预期的反差有时并不能弥合。在这种情况下，与其轻信房价指数，不如细分房价构成。

　　有人分析说，从长线来看，由于投资环境和市政环境在一天比一天好，上海的楼市一定会随着大环境的发展而上涨；而从短线来说，上海楼市的平台期已到来，新政策的出台以及股市的复苏，一定会对今年的房价起到抑制作用。但是，“实际会跌的仍不会是房价的基数，而是涨幅”

　　“五一”期间的两大房展对于上海房市而言，与其说是预示未来走向的“晴雨表”，还不如说为观察近期楼市新变提供了绝好的观照。5月1日至4日，“假日楼市———2004上海房地产春季展览会”在上海展览中心举行，近3万平方米的楼盘展示场地，汇集了约150个楼盘；5月2日，第四届别墅博览会在上海国际展览中心举行。前者创上海历届房展规模之最，后者品类也较以前更为丰富。

　　房展新变初露端倪

　　在对假日楼市的采访中，记者感到，在“期房限转”、银贷收缩、房地产开发企业自投比例提高等各种政策信息的综合影响下，上海房地产市场开始显示出一些微妙的新变化。

　　一是在售房源比例较以前明显增加。

　　据统计，2004上海房地产春季展览会展出的新盘就不下120处，占到整个展出楼盘的八成左右，在售房源比例明显增大。还有一些尚未开盘甚至尚未动工的期盘，也到展会上收集买方信息、展示形象。让观看展会的潜在购房人填写购房“调查表”，是本次房展上新出现的景象，许多期盘的开发商热情邀请有意向的购房人认真填写“调查表”，并承诺等到正式开盘前，会与填表人联系，提前告之信息。这在近两年来房市卖方市场上曾未出现过，至少表明开发商已不能不“弯腰”打探买房市场的动向。

　　在售有效房源增多，除了有新开楼盘增多的原因外，与“网上销售”盯紧楼盘销控有直接关联。从4月份起，上海开始正式实施商品房销售合同网上备案制度，房屋销售必须透明化。楼盘开盘前，不得签订任何预订协议，开盘后签订的定金合同、预售合同信息也都得上网公布，这使以往开发商在开盘前预订、藏楼惜售等人为炒作的惯用伎俩难以得逞。“五一”期间，上海房地产交易的上网楼盘达到104个。目前已办理合同网上认证手续的房地产开发企业达1000余家，备案楼盘1200余个。一些开发商和代理商甚至将“网上交易”查询系统搬到了房展会现场，向购房者介绍这一新销售模式，其意图无非是通过彰显自我销售的透明来赢得买家。

　　二是房价高位涨幅趋缓。

　　总体而言，假日房展会上的楼盘报价仍处在高位，绝对价格并没有多大变化。基本情况还是：外环线以外每平方米单价大致在4000元；外环线和中环线之间单价在6000元以上；中环线与内环线间则在8000元左右；内环线以内必在1万元以上。具体房价视小区有无卖点或瑕疵，酌情浮动。譬如宝山的楼盘均价7000元，浦东三林新盘的要价已达7300元；接近建设中的中环线的楼价平均在6800—7800元之间。

　　但值得注意的是，现场不少楼盘在两个月前的“上海之春”房展会上曾经露脸，报价与当时相比几乎未涨，或者涨幅不大。这与去年月均涨幅少则在2%到3%，高达5%甚至6%的情况已大不同。一些单价高、房型大的高档楼盘的销售疲态已很明显。

　　三是投资者似有减少，自住比例相对增多。

　　本次假日展会上的投资型购房者依旧不乏其数，但种种迹象表明已无以前活跃。展会上的销售员绝大多数反映，来看房子的自己住的人比以前明显增多。一位李姓售楼小姐说，此前，她所在楼盘购买者中，投资客和自住者比例基本是对半开，这次来问价的八成以上的人是买来自己住。上海福纳市场咨询调查显示，今年第一季度买房者中，投资者接近16%，而在本次房展现场的首日调查结果显示，所有购房者都是为了自住。

　　这些房市新变化在交易上的最终体现是，购房者的心态日显平和，排队抢购的情况很少出现，观望气氛浓烈。一位姓丁的先生说，以往也逛过房展会，看到房价飞涨，房源又少，生怕买不上；此次看到可挑选房源增多，房价涨幅也在放缓，各种政策还在出台中，想再收集信息等等看。

　　看跌预期普遍滋长

　　尽管刚刚发布的统计数据显示，第一季度上海的房价仍居全国之首，上海房市仍处在高位运行，但随着近期上海本地和周边省市房地产新政策的频频出台，以及国家对宏观经济运行发出的种种政策或信号，居住型商品房市场的看跌心理已不可逆转，对于广大百姓而言，房价下跌已成为普遍性的心理预期。

　　市场研究人士对此亦有同感。上海福纳市场咨询有限公司地产研究总监杨子江认为，眼下看房展与以往最大的不同，是除了收集信息外，更关注一系列楼市相关政策，“因为对买房人来说，把握节点很重要”。“五一”节前，一系列稳定房价的新政策，如期房限转、商品房销售合同网上备案等相继出台，商品房预售政策也有所调整，基于此，在下单之前了解面上的楼盘何时上市便有了实质性的竞价意义。能有效把握住新上市或者即将上市楼盘的开盘预售节点、项目周期，即有把握机会的可能。

　　但看跌毕竟只是一种预期，而行情是即时的、实在的。笔者在看房展时，强烈感受到位于市中心的楼盘少之又少，环线以内的楼盘也不多，而在闵行、浦东远郊、安亭等郊区的楼盘却日益增多。中心城区新房供应量下降，郊县楼盘交易量上涨，这必将影响上海整体房价走势。因为官方公布的房价是指各区县楼盘总销售额除以售出的总面积得出的面上平均价，如果在一段时期郊县楼盘密集上市，城区房屋交易量相对较少，则整体房价必然走低。但许多购房者心中理想的市中心楼盘的价格却可能一路上扬。于是，因为视角不同、诉求不同，官方的房价指数跌势与购房人的心理预期的反差仍不能弥合。在这种情况下，与其轻信房价指数，不如细分房价构成。

　　浸淫房市已久的戴德梁行的一位先生分析说，一边倒地说“房价会涨”，或者一味肯定“房价会跌”，现在还不是时候。如果硬要给上海的房价作一预测，那么从长线来看，由于投资环境和市政环境在一天比一天好，上海的楼市一定会随着大环境的发展而上涨；而从短线来说，上海楼市的平台期已到来，新政策的出台以及股市的复苏，一定会对今年的房价起到抑制作用。但是，“实际会跌的仍不会是房价的基数，而是涨幅”。

　　南京房价涨幅减速

　　商品房供应量持续增长逐渐颠覆开发商的价格垄断地位；另外，限制炒房政策出台，一定程度上抑制了购房中的投机需求；关于将出台限制房产投资贷款政策的传言，也让一些人望而却步

　　“五一”假期，急于购房的南京市民又纷纷加入辛苦的看房、买房大潮。一时间，各个楼盘、房产中介前人群络绎不绝。据来自南京“假日楼市”组委会的一组最新的统计数据，为期4天的展会一共吸引了20万市民的光临，共成交商品房140套，成交房屋总面积1.9万平方米，交易额7427万元。与“五一”长假热闹购房形成鲜明对比的是，5月8日，南京抉策地产研究中心最新发布的调研报告显示，南京房价上涨的幅度已经放缓。

　　“爬升”速度放慢

　　笔者在报告上看到，“城中”板块，去年12月比10月平均房价涨了355元�澠椒矫祝�涨幅6.5%；再看今年，2月比去年12月仅涨了140元�澠椒矫祝�涨幅下降到2.4%。其余板块的情形也都相似。根据“70典型楼盘指数”所显示的近300家楼盘价格指数，以2003年8月为基准，去年10月增幅6%，去年12月增幅降到5.7%，而今年2月增幅已经降为4.5%。

　　今年一季度，南京房地产市场需求为360万平方米，实际供应量达到350万平方米，供需比达到0.97∶1，接近平衡。表面上看，供应缺口已经缩小到只有10万平方米，但调研报告认为，至少有30万平方米需求面积因为商品房价格、地区分布、商品房本身设计特点等原因而没有得到实现。

　　从供应区域来看，河西、城中、城东、城北住宅都供不应求，但是，江宁和江北、城南供大于求。其中城东住宅稀缺最严重，供需比只有0.74∶1。从定价来看，单价4000元�澠椒矫滓陨系纳唐贩抗┐笥谇螅�其中6000元�澠椒矫滓陨系淖≌�，供应量是需求的1.63倍。然而，单价4000元以下的商品房，却存在巨大的供应缺口。

　　投资比例增大

　　总以为老百姓买房就是为了自己住吧，可在今年一季度，南京因投资原因购房的老百姓比其他任何动机都多。调查显示，出于投资动机购房的占27.6%，而拆迁购房的占24.2%，改善居住购房的只有22.3%。纵向比较发现，去年四季度的时候，投资购房比例还只有24%；今年一季度与去年四季度相比，投资比例再度出现增长。

　　该机构负责人称，27.6%的数字还比较保守，实际数字只有更高。不管怎样，投资购房人群正在南京人中间迅速崛起，投资比例也正在向警戒线接近。

　　房地产业内曾经流传着20%以内的投资比例均属正常的说法，而不久前，一位房地产专家认为，30%是一道警戒线。专家分析，投资过高的恶劣影响会波及市场内的每一个人，不仅是通过银行按揭买房的消费者，连开发商也逃不过。举例来说，某新盘售价5500元�澠椒矫祝�带动了周边的3000元�澠椒矫椎亩�手房(投资房)也卖到5000元�澠椒矫住Ｒ坏┓⑾址缟�不对，投资人迅速抛售，可以短期内把价格压低到3000元�澠椒矫祝�可是，新盘开发商却因为成本限制，最低价也要3500元�澠椒矫祝�势必出现新盘滞销的情况。

　　但也不用过分担心，抉策地产研究中心总经理厉建军认为，如果出台一些限制用于投资的个人购房贷款的细则，则购房人群中过高的投资比例应该不会持续太久。

　　他认为，对投资适当的限制，是避免所有人的住宅都成为负资产的必要举措，并不是杜绝投资购房，相反也保护了普通投资者的利益。

　　涨幅缘何回落

　　为什么南京出现了房价涨幅回落的现象？业内人士分析了其中制约房价过快上涨的主要因素。

　　首先，商品房供应量持续增长逐渐颠覆开发商的价格垄断地位。从供需比例来看，去年为0.8∶1，而今年一季度变为0.97∶1，逐渐走向平衡，年初预计全年供需比将达到1.1∶1。其次，政府规范市场、促进居住公平，支持中低收入市民买房。预计今年末经济适用房开工面积达210万平方米，竣工120万平方米。中低价商品房有效供应面积今年达120万平方米，一季度已经供应45万平方米。

　　另外，限制炒房政策出台，一定程度上抑制了购房中的投机需求。南京已经实行期房限转、一房清等政策，确实震慑住了一批投机者。另外，关于将出台限制房产投资贷款政策的传言，也让一些人望而却步。(撰稿包敬静刘欣)

　　杭州楼市面临“紧张”局面

　　如果说杭州楼市过去几年呈现的局面是卖得“轻松”、赚得“轻松”的话，那么，近来的表现就是前所未有的“紧张”

　　不再闹猛

　　刚刚过去的“五一”长假期间，杭州的二手房市场冷冷清清。据笔者向一些中介了解，二手房成交与上月相比呈现明显的下降趋势。杭州本地的媒体纷纷以“倒春寒”、“一片惨淡”来形容4月以来的交易形势。有一个来自杭州媒体的数据说，4月的供应成交比达6.6∶1。

　　新盘市场也呈现一种奇怪的姿态。很多楼盘纷纷赶在“五一”之前开盘。据了解，有不少楼盘原本是打算在5月15日前后杭州开房交会时再推出的。

　　一些新盘的销售虎头蛇尾：开盘前，“依惯例”风声紧张，人们纷纷打听有没有什么关系可以订上号子，有的人甚至拿出几万元去买号子。一些关系户则已经在开盘前几天完成“内部选号”。开盘之日，人们起大早排长队预订选房，几成哄抢。

　　但是，接下来几天，却有不少人放弃了签约。售楼小姐前倨后恭，前所未有地主动打电话给客户，表现出令购房族解气的殷勤。有的甚至离签约日都已过了10多天，销售人员还试图用“再不来签我们就把这个机会给别人了”之类的话语来引诱客户，但显然已经底气不足。过去那种开盘之日已经无房、签约人群欢天喜地的闹猛景象，似乎已渐行渐远。

　　一些早已开盘的项目，此时把“内部保留房”全部拿出来销售。这些过去的抢手货如今却迟迟乏人问津。传说中的楼市“拐点”，难道真的要到来了吗？

　　几种解释

　　有几种声音试图对最近的这些现象作出解释：

　　首先，今年以来，固定投资增长过热的说法似乎已经为房地产市场定性。4月底，又传出商业银行暂停贷款的消息。不少人分析认为，这只是第一步，带有投石问路的意思。“加息”等传闻在房地产商和关心房地产市场的民众中广为传播。有一位投资专家分析说，投资行为有一定的惯性，当惯性表现得过长时，难说上面就一定不会出“硬招”。

　　据了解，一些资金实力欠缺的房地产开发企业已经在四处联系，试图将手中的项目全部“腾空”，转让给实力较强的大企业。

　　中小投资者中，有不少人开始持币观望。一种较为普遍的观点是，在形势不明朗的情况下，手中还是握有现金比较安全，以免“炒房炒成房东”。

　　其次，卖方和买方在心理上呈现对峙局面。从过去几年的情况来看，每次开房交会，房价都会往上跳一跳。杭州将于5月15日左右举行房交会，很多卖家心理上期待很高，买家则在最近的风声雨声中不愿轻易屈从，由此形成双方都想“等等看”的局面，导致二手房成交量减少，成交速度变慢。

　　此外，房价涨得太快，理性成分正在减少。今年以来，杭州的房价再次猛涨。市政府在元旦之后实行的“新政”

　　不仅没有平抑房价，似乎反而火上浇油。所谓的20%个税被转嫁给购房者，买房成本增加。有专家认为，供求关系决定价格，价格总是要达到市场的张力，个税只是房价中的这一部分落入哪个口袋的问题，本来不会对房价高低产生什么影响。目前看来，它对房价的最大作用是刺激了人们对涨价的想象力，当人们发现加上几万元甚至十几万元个税，房子还是有可能卖掉时，一些人就觉得不知道房价到底多少才是符合市场的真实情况了。

　　春节过后，杭州的房价一路上扬，“万元房”到处涌现。有的去年底只能挂价每平方米8000元的，今年4月就挂1.4万元。有的处于城市最边缘的楼盘，也能以1.1万元每平方米的价格成交。一些质量不好、屡遭投诉的劣质楼盘竟也“咸鱼翻身”，爬上了5000—6000元每平方米的高价。面对这样的形势，卖房者往已经高居不下的房价上不断加码。

　　据有关部门测算，今后若干年，浙江省的年住房需求量是2500万—3000万平方米，高于现在的商品房和经济适用房年竣工量。另有数据说，目前，杭州二手房的年需求量是每年5万套，而供给仅为每年2万套，缺口还很大。

　　尽管如此，去年和今年杭州市总计将投放8000—9500亩土地用于住宅建设，创历史新高。由于房地产开发有两三年滞后期，土地大量投放的效应要延迟几年才能体现。但是，一旦体现，购房者将获得很大的选择空间，房价必然会平抑。

　　涨价需要理由

　　据统计，今年以来，浙江省房地产开发投资继续在高位上快速增长，且增长速度有所加快。1—3月，全省房地产开发投资累计完成222.5亿元，增长47%，比去年同期和2003年全年增速分别提高9.5和12.8个百分点。

　　销售依旧旺盛。一季度全省商品房实际销售面积340万平方米，其中住宅293.5万平方米，分别增长13.2%和12%。商品房销售额94.9亿元，其中住宅75.7亿元，分别增长32.7%和36.2%。全省预售面积1134.5万平方米，其中住宅976.8万平方米，分别增长51.3%和49.6%。

　　据有关专家分析，金融新政策的出台或是不出台，将对杭州楼市产生非常重要的影响。假如紧缩政策没有出台或者力度不够，目前热气腾腾的局面则还会持续一段时间。假如紧缩政策出台，楼市中因投资投机行为而产生的虚假供求信息会被大大压缩，市场真实的供求关系将更清晰地呈现出来，在此基础上，杭州的房价将出现“有理由的涨”，而不是如今这种不管房子好坏、地段如何的“无理由的涨”。

　　据分析，容积率低、品位高的别墅，靠近西湖的房子，以及建筑水平高、居住人群结构较好的小区，将因为其稀缺性而继续涨价，而建筑水平、地段均不上不下、相对中庸的住宅，将由于“可替代性”而失去涨价空间。

　　有不少房产界人士认为，从大局来看，我国的房地产业在未来相当长的一段时间内将继续高速发展，在这个过程中有所波动起伏是正常的，一定程度上的降温、纠偏措施将刺激肌体，使其更加健康。