第三节  挑选房产应考虑的问题
一、价格
购买商品房时，第一因素是价格，购房最终将以消费者自己的经济条件是否适应来取决买与不买。目前对商品房的普遍感觉是价格太高，这两方面的情况一是相对于商品房的价值而言，有的价格背离了价值。另一种情况是商品房的价格相对人们的收入太高，从整体上看， 我国城镇居民绝大多数还属于中低收入者。因此，购楼时，考虑得更多的将是价格问题，即其经济承受能力问题。虽然买楼时普遍进行公积金、银行按揭贷款，但买楼的钱早晚是连本带息还上的，没有一定的经济实力作后盾，普通的消费者是不敢问津的。一般来说，高收入者 ，其购买意向在高档商品房，而中低收入者，则对平价房、微利房感兴趣。
 
二、面积
购买商品房时，面积是一个复杂而又敏感的问题。面积大小又与购房总价款直接有关，因此必须搞清楚。目前，购房者经常接触到的是建筑面积和使用面积两种指标。
1、建筑面积。指各建筑物每层外墙线（或墙外柱子外缘线）的水平投影面积。在房地产销售、出租以及房地产产权登记时作为计量标准。
2、使用面积。指建筑内各类可以有效使用空间的净面积。
3、面积标准。任何一种住宅户型的总面积及各使用功能空间净面积都有一个基本的面积要求，若面积太小，则难以进行合理分隔，也不能满足各项使用功能的基本要求，而面积过大，就会造成浪费，对于购买某一种明确户型的购房者来说，总面积过大或某种使用功能面积过大，都是不经济的。
购房者在购房中考虑各使用功能面积大小及相互之间的比例关系时， 一定要在对使用功能分析的基础上进行经济分析，基本方法是：
1、总价不变时，因某种功能面积增加导致效用增加数，应大于其他功能因面积变小而导致的效用使用减少数，后者仍能满足基本要求，否则不应调整面积比例。
2、其他功能面积不变时，某种功能面积扩大导致增加数，应大于支付的费用，否则该功能面积不宜扩大。
 
三、地段：
开发商品建筑的标准、档次与地段的等级成正比，即好的地段档次高，一般地段为一般档次，很多人在购房时，只要经济条件许可，总是率先选择市中心住宅。
一般好的地段，均为成熟开发的社区，生活服务设施、配套都有很齐全，且交通便捷。
 
三、       交通
评定地段的优劣，往往是以便捷的交通为主要参照物的。
最理想的楼盘是从居住点到主要活动地点的交通出行时间为15至30分钟。住房当然离上班地点越近越好，如果由于各种原因不得不在远离上班地点的地段购房，则应了解是否有便捷的交通，或者目前交通不很方便，不远的将来将会得到缓解。因工作需要经常出差的人员，最好考虑住房与火车站、公共汽车站和码头有方便的联系。
 
四、       房型
随着生活水平的提高，购房时应不再单纯地考虑住得下的问题，而要求住得好，住得舒服。四明结构，食寝分离，居寝分离，功能分区明确，空间布局合理，采光、通风、私密性的房型 ，将成为购楼时选择的目标。
功能要求。凡成套单元住宅，必须具备如下的功能空间：卧室（居室）、厅、（起居室外、过门、门厅、餐厅）厨房、卫生间、储藏室外、过道、阳台（二层以上）。各类功能空间即有满足基本要求的面积指标，也有达到最佳的使用效果的面积指标。
现代住宅的户型特点：住宅户型设计受制于功能化要求，建筑结构、进深（跨度）及各单元的户型比（各户型的数目比例）。
现代住宅户型设计发生一些变化：
1）          户型逐步扩大
2）          强调厅的重要性，扩大厅的使用面积，变暗厅为明厅，减少厅的内部交通功
能
3）          适当增加厨房、卫生间的使用面积，完善内部功能，提高舒服性
4）          居室外的面积不求大，要求面积指标适当，大小卧室外比例合适，严格区分
主卧、次卧
5）          高级住宅增加了卫生间的数目，在主卧设置卫生间，别墅基本上每层都有有
卫生间。
 
五、       朝向与楼层：
住宅位置已经固定，不存在质量问题的情况下，房子用着是否舒服，将取决于以下因素：
1 、朝向：任何一个购房者在选取房过程中，都有会注意到的到所购住宅的朝向问题，住宅朝向直接影响人的生活。
良好的朝向可以保证大量的阳光通过窗户直射入室外，改善住宅室内环境，对居住者的身心非常有利。
传统观念上， 以南北朝向为正，东西朝向为偏，朝南的房间为正房，是位尊的表示。通常认为，住宅朝向以的正南最佳，东西次之，朝北最次。除朝向外，还应考虑开窗时所面对的环境，即窗景，窗景应趋利避害，趋优避劣。
1、     层次：选择层次要考虑以下几个因素：
1）  遮挡及采光情况
2）  生活的便利程度
3）  环境要求
4）  家庭人口年龄构成及健康情况
5）  住宅楼的总层数
一般来说，在不考虑个人因素的情况下，住宅楼在总层数的1/3以上，2/3以下为较好的层次，此外对层次的选择还与购房者对数字的偏听偏好有关。
六、       采光、通风与层高
采光可分为直接采光与间接采光，前者是指采光窗户直接向外开设，后者是指采光窗户朝向封闭式的走廊（一般为外廊）有的虽称直接采光，但厨房、厅、卫生间利用小天井采光，采光效果如同间接采光。
选购住宅时，其主要房间朝向阳面，采光良好的住宅可以节约能源，使人心情舒畅，便于住宅内部各使用功能的布置，否则将会长期生活在昏暗之中，依靠人工照明，对人的身心健康都不利。
住宅的通风要满足对空气流动的基本要求，开启门窗时保证室内外空气顺利流动，特别是在炎热的夏季要有穿堂风。这就要求一套住宅最好占据住宅楼的两个朝向，如板式住宅的南与北、东与西，塔式住宅的东与南，南与西等，只占据一个朝向时（如板式住宅的“眼镜房”）通风效果要差一些，通风的另一个要求是能迅速排除房间内部的异味，包括利用门窗、通风井，开井及机械装置通风。
北京地区对普通住宅的层高要求最低为2.7米，适当提高层高，对使用者都有利，特别是大空间的层高及净空高度一定要保证。降低层高，就等于压缩了生活空间，对使用人的心理感受、家俱布置都有不利影响。
 
七、       居住环境
居住环境的舒适程度往往是衡量住宅单词的最重要的因素，也决定着商品住宅升值潜力的大小。住房周围的环境包括居住环境和生活环境两大类。住房最好不要选在工厂特别是污染严重的工厂附近，工厂及其噪声，排出的废气、废水将严重污染居住环境质量；也不要在城市干道或过境旁，更不宜在飞机的航线之下，来往车辆或飞机的噪声，会干扰正常的休息睡眠。生活环境是指住房周围是否有商业网点，是否有幼儿园、学校，是否有医院诊所、邮电通讯、文化娱乐等公共设施。
 
八、       建筑质量
   在选购商品房过程中，最难以把握的就是质量问题；在日后使用过程中，使人感到烦恼最多的也是质量问题。房屋质量问题主要起因于设计、施工和使用。房屋质量好坏主要体现在结构、材料、功能设置、施工管理及质量监督几个方面。凡建成后未取得《质检合格证书》的建筑，不得交付使用。因此，一栋建
成的商品住宅楼是否有《质检合格证书》，也是其质量好坏的一个标志。购房者应认真查看《质检合格证书》，并查清该证是否是所购住宅的合格证，发放单位是否为有权发证的质检部门，内容中是否有特殊说明。在此过程中若有疑问应及时向有关专业主管部门进行咨询并寻求指导。
 
九、       物业管理状况
安居的首要条件是有屋可居，但若没有良好的物业管理，只能是有居而不安。所谓安居，关键不仅在于物业硬件的有无，而在于营造、保持和提高整洁、文明、高雅、安全、方便、舒适的软环境。这一切只有专业化、规范的物业管理才能提供。
购房者 在选择房屋的同时，往往会会选择一家好的物业管理企业，以确保居住时的舒适、安全和方便。在商品房预售阶段，购房者通过其他方面来了解该商品房的物业管理状况，如向开发商询问日后管理的物业管理公司名称、情况；询问与物业管理有关的硬件设施是否到位等。如果所购买的商品房部分交付使用或全部交付使用，则会直接到该小区去实地考察一番。主要从该小区的治安状况、清洁状况、收费水平等方面了解住宅小区的物业管理状况，因这三点是物业管理中最基本的内容，它体现着物业管理的水平。
 
十、       开发商实力
在购买房产，消费者会认准信誉好的开发商，认准品牌。具体到购房时，消费者一般采用一问、二看、三考察的方法。
A询问房产公司的主管部门。购房者往往通过各种渠道了解选中住房的开发公司开办的时间、开发的项目、资信情况、一些工程质量检测情况等，如发现这家房地产开发公司在各方面都表现较好时，会考虑购买该公司的商品房。
B观看房地产公司的办公处。按照通常的时常规则，势力雄厚、信誉好的房地产开发公司，在各方面都注重自己的企业形象，无论是对消费者，还是对其他供货单位，都有良好的信誉。
C考察已开发的住宅区。购房者会到该公司已开发建成的住宅区去了解。一般会先看周围环境，如果环境好，则这家公司在物业管理上较负责。如果垃圾遍地，环境差，则物业管理有缺陷。再到住户中去探问，管理是否好，收费是否合理。最后到已经入住的房中看质量如何。
 
十一、   其它考虑因素
除以上应考虑因素外，在选房过程中还应考虑到其余众多因素，如地区升值潜力、社会治安、文化环境、亲情因素等。
 

 
第四节  各类房地产的特点比较：
一、房地产按使用性质分类：
1、住宅
        民宅
        公寓
        花园别墅
2、公房
3、商铺
4、厂房、仓库
二、各类房地产特点比较：
分别从销售方式特点、单位面积、坐落地域特点、设施特点及需求客户特点等几方面进行比较阐述。
1、 公寓房（包括普通公寓住宅、酒店服务公寓）
销售方式：出售（主要）、租赁
面积特点：100—200平方米
坐落区域：城市居住聚集区。环境较为安宁、生活设施齐全、方便。
设施要求：民用水、电、煤气、电话。
客户来源特点：主要为本市常住居民。
2、 办公房：
销售方式：租赁（为主）、出售
面积特点：面积幅度较大，一般从几百平米到上千平米。
坐落区域：金融区。交通便利、具有大量停车位。
设施：电、水、多条电话线路，商务服务。
需求特点：本地具有法人资格的公司、外地公司办事处。
3、 花园别墅：
销售方式：出售（为主）、租赁
面积：250—450平米
坐落区域：市郊结合部，交通便利、无环境污染。
设施：煤气、水、电、电话、花园等。
楼层：1—2层
需求特点：外籍、外地商人及本国富有的人
4、  商铺：
销售方式：租赁（为主）、出售
面积特点：形式多样，幅度很大。独立铺面面积一般在一百平米左右，大型购物中心面积约为几万平米不等。
存在形式：独立门面店铺、商场购物中心
坐落区域：商业氛围较浓，人员流动量大，交通便利，同行少、消费层次与商品较为符合。
设施：水、电、电话。
面对客户：本地、外地的商品零售商。
物业特点：橱窗大、门面宽、进深小。
5、 厂房、仓库：
销售方式：租赁、出售
面积特点：一般面积很大，从几千到上万平米
物业特点：交通便利（靠近码头、高速路）、大型车辆出入方便、顶高、防潮、价格便宜。
设施：水、电、电话等。
客户需求特点：加工工厂主、超市、娱乐经营商。
 

 
第五节  房地产交易
一、房产信息来源：
1、媒体广告
媒体广告包括报刊杂志上的广告、广播电视的广告和招贴广告等。通过各种媒体广告来宣传预售和销售的房屋，是房地产开发商最普遍采用的市场宣传相识。房地产广告一般包括预售和销售房屋的位置、面积大小、装修标准、产权性质、销售价格，是否有金融机构提供按揭，预售许可证号码以及代理商和开发商电话号码、售楼处地址等内容。
2、开发商或代理商的宣传品
房地产开发商或代理商通常把给潜在的房地产消费者邮寄或发送宣传品作为媒体广告的辅助手段。其邮寄工作一般由开发商委托物业代理机构或专门代理邮寄业务的公司，针对根据有关线索筛选出来的潜在买主来做的。发送宣传品主要是在某些公共场所散发有关的宣传材料。这种方法与做广告相比，成本相对低一些，购房者 通过阅读这类宣传材料，一般能比广告获得更多的信息。
3、售楼书
售楼书是有关房地产的详细介绍材料，这类材料通常由开发商或代理商直接寄送给那些对广告、邮寄宣传材料有反应的客户，或直接寄送给那些已知的对租买该房地产有兴趣的人，购房者 也可以在开发商的售楼处得到售楼书。售楼书一般是请专业设计师设计的，通常是印刷成精美考究的小册子，图文并茂，富于吸引力。
4、现场广告牌
现在大多数房地产施工现场都树立一块或若干块广告牌来介绍正在施工的项目的情况。广告牌的内容通常包括项目规划模型图、位置图、项目介绍以及经过精心选择的具有宣传性的广告词。另外，开发公司、承建公司、监理公司、代理公司、设计公司的名称也是广告牌中必不可失的内容。此外，将《施工许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设施工规划许可证》等证件的号码列在广告牌上，也可增加购房者 的信任度。
5、场样板间
建筑物施工完毕后，开发商会提供样板房展示给购房者。样板房通常经过精心装修，并配齐家具设备和必要的装饰品。购房者统管参观样板房，听取售楼人员的现场讲解，可增加感性认识，对欲购买的房屋留下较深的印象。
6、地产交易会
房地产交易展示会一般由房地产行政管理部门或大型房地产代理公司举办，会上展示交易的房地产项目数量较多，一般还有行政主管部门和专家接待购房者的咨询并处理相关业务，购房者参加房地产展示会可以获得较多的房源信息和书面材料，在会上购房者可对参会的名家房地产公司和代理公司的资源情况进行调查、比较、从中选择信誉好、实力强的房地产开发项目。
7、接与营销人员的交流
购房者在对广告、售楼书等书面材料有所了解，初步确定欲购买的房屋后，还要向开发商或代理商的售楼人员进行直接咨询，从中了解购买房屋的各方面的具体情况，包括入住者的手续，购房款之外的其他费用，房屋保险公司、价款支付方式、合同公证情况等。
 
二、对客户进行购买力的分析
1、估算家庭可动用的资金
购房者要对自己到底可以拿出多少钱来买房有一个大致的估计，做到心里有数。购房者首先要计算一下自己家庭的平均月收入，包括每一个家庭成员的薪金所得，利息收入和各种货币补贴等，再计算家庭的日常开支，包括家庭成员的饮食、穿着、交通、文化娱乐以及教育费用等方面的开支；然后还要留下一笔用于医疗、保险、预防意外灾害等方面的预备资金。将家庭平均月收入扣除日常生活开支预备资金，得到家庭每月可以灵活运用的资金，加上家庭以前的积累存款，就可以估算出自己的购房能力。
2、了解房屋价格中的地价
土地的价格是商品房价格构成中的重要组成部分，据有关资料统计，目前我国城镇商品房价格构成中，土地费用占20%-----30%左右。在城市中，一般处于市中心的地段或交通方便的景点、开发区、商务中心、文化中心等处的地价相对较高，城市的房地产管理部门公布的基础地价、标定地价以及处于不同地区的同一类型的商品房价格上的差别了解有关地价的资料。
3、考虑欲购房屋的面积
购房者要根据自己的家庭人口数量和住房需要，来考虑欲购房屋的面积。房屋面积的大小直接关系到房屋的售价。房屋面积多一平方米，购房者就可能要多付几千元，甚至上万元。购房者在买房时，要了解一座建筑物的有效面积系数（即“得房率”），所谓有效面积系数是指建筑物内可使用面积与总建筑物面积的比例，有效面积系数越大，可使用面积就越大。一般情况下，多层的砖混结构住宅楼的有效面积系数为0.7---0.8;而高层住宅楼的有效面积系数在0.7---0.75左右,低的只有0.65 。由于购房者都是根据建筑面积付款的，因此，有效面积系数的大小，意味着购房者花同样的钱，买到的房子的使用面积的多少可能差别很大。
4、调查有关物业管理的各项支出
目前新建的住宅小区都实施了物业管理服务，物业管理服务收费的项目包括：公共设施和设备日常运行、维修及保养费、绿化管理费、清洁卫生费、保安费、管理和服务人员的工资及福利费、物业管理公司固定资产折旧费等。购买者一旦购买了房屋就要支出物业管理的费用，这笔开支一年中少则数百元，多则数几千元。
5、衡量家庭偿还贷款的能力
为了增强普通收入者的购房能力，国家将大力推行购房贷款业务，以解决购买力与现实住房需求的矛盾。购房者利用银行贷款购房时，要考虑银行贷款利率的高低，银行可借贷金额，首期付款金额，分期付款的期限，每月付款等因素。
6、确定购房及抵押贷款时的税费支出
购买房产时购房者要按照国家有关规定交纳一定的税费，包括房产税、契税、印花税、土地使用税和一些行政性收费等。按照国家税收规定，房产税的税率为房产值的1.2%；契税的税率为房屋成交价的3%；印花税为合同售价的1‰；大中城市的土地使用税为每平方米0.4元至10元；各地区有关房地产的行政性收费项目各不相同,收费额也不一样。
7、准备必要的咨询服务费用
由于购买房产涉及到多方面的专业知识，购买房屋的程序、手续比较复杂繁琐，为了使自己的合法利益受到保护，购房者应树立“在专家指导下购房”的观念，把必要的咨询服务费、律师费等列入自己的购房预算之中，花这笔钱可以接受专家提供的专业服务，聘请律师可以给自己把关，避免以后可能出现的巨额经济损失，还是很值得的。
 
 

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